معرفی کتاب « چگونه بیشترین سود را از سرمایه‌گذاری در املاک بدست آورید »، نوشته رابرت کیوساکی
تقدیم به همسرم
که در تمام لحظات زندگی یار و یاورم بوده است.
پیش گفتار مترجم
کتابی که پیش رو دارید جزو کتاب‌های کاربردی رابرت کیوساکی نویسنده مشهور کتاب پدر پولدار پدر بی‌پول می‌باشد که در خصوص سرمایه‌گذاری در املاک نوشته شده است. از آنجایی که نویسنده کتاب ساکن امریکا می‌باشد، تجربیات او نیز براساس قوانین و مقررات کشور امریکا است و ممکن است در برخی موارد با قوانین یا اصطلاحاتی روبرو شوید که برای شما نا آشنا بوده یا کاربردی در ایران نداشته باشند. اما کلیت این کتاب قوانینی را عنوان می‌کند که در یافنن بهترین معاملات ملکی کمک شایانی به شما خواهد کرد. مواردی که با تلفیق آنها با شرایط بازار ایران می‌توان به سرمایه‌گذاری موفق در عرصه املاک و مستغلات تبدیل شد.
در صورت هرگونه پرسش می‌توانید با ایمیل mansbigdeli@yahoo.com در تماس باشید.
منصور بیگدلی
۰۴ /۱۳۹۴
نامه‌ای از رابرت کیوساکی
دوست عزیز،
تبریک و خوشامد می‌گویم به «چگونه نخستین سرمایه‌گذاری خود را روی املاک انجام دهید.»
برای ایجاد ارزش سرمایه‌گذاری کنید
این کتاب کلاً در مورد فرمول اساسی پدر پولدار است: به دنبال املاکی با گردش نقدی و پتانسیل افزایش ارزش سرمایه باشید. معمولا افراد در مورد «خانه‌های مزایده‌ای (۱) بانک، و معاملات بدون پیش‌پرداخت (۲)» می‌پرسند. اینها راهکارهای معتبر سرمایه‌گذاری در املاک هستند، و در این کتاب بطور خلاصه بررسی خواهند شد.
در حقیقت این کتاب در مورد «ارزش سرمایه‌گذاری» است. ارزش واقعی یک ملک چیست؟ این ارزش شامل گردش نقدی و بهره‌های بالقوه سرمایه و چند فاکتور دیگر است که مورد بررسی قرار خواهند گرفت. اکنون، تفاوت بین کسی که روی ارزش سرمایه‌گذاری می‌کند و یک زمین‌خوار را در ذهن داشته باشید. سرمایه‌گذار اولی، ملک را براساس ارزش کلی آن در حال حاضر و آینده خریداری می‌کند. زمین‌خوار، ملک را با این آرزو در ذهن می‌خرد: قیمت ملک افزایش خواهد یافت.
منطقه نزدیک به محل سکونت خود را جستجو کنید
اگر تازه‌کار هستید، مهم است که روی منطقه نزدیک به محل سکونت خود تمرکز کنید. جایی که می‌توانید به خوبی بشناسید. بطور منظم در آن منطقه رانندگی کنید، قدم بزنید یا دوچرخه سواری کنید. منطقه درحال رشد است یا روبه پسرفت؟ بیشتر خانه‌های آنجا برای فروش هستند یا برای اجاره؟ دو یا سه بنگاه معاملاتی را در آن منطقه پیدا کنید. هر بنگاهی که بیشترین آگهی فروش را داشت انتخاب کنید. با این بنگاه‌ها تماس بگیرید و در مورد منطقه از آنها پرس و جو کنید. اخیرا چه موردی و به چه قیمتی فروخته‌اند؟ چه املاکی برای اجاره دارند و چه کسانی آنجا مستاجر هستند؟ معمولا چه مدت طول می‌کشد تا املاک فروخته شوند؟
چرا باید این کار را انجام دهید؟ چون هنگامی که ملکی برای فروش به بازارعرضه می‌شود، به سرعت می‌فهمید که معامله خوبی است یا نه، و می‌توانید به سرعت حرکت کنید. درحقیقت، اگر تصمیم بگیرید منطقه را به خوبی بشناسید، ممکن است پیش از آنکه ملکی به فروش گذاشته شود و قیمت آن در رقابت بالا رود شما از وجود آن آگاه شوید.
نخستین سرمایه‌گذاری همسرم کیم روی املاک، در منطقه‌ای نزدیک خانه ما بود که در آنجا می‌دویدیم. او دست‌کم هفته‌ای سه بار در آنجا پیاده‌روی می‌کرد، می‌دوید یا رانندگی می‌کرد تا هرگونه تغییری را متوجه شود. (۳)
از کم آغاز کنید
هرچه روی این مطلب تاکید کنم بازهم کم است. هنگامی که تصمیم به انجام این کار گرفتید از کم آغاز کنید. برای نخستین معاملهٔ خود زمان زیاد و پول کم بگذارید. بیشتر مردم درست برعکس عمل می‌کنند. آنها زمان خیلی کم و پول زیادی می‌گذارند بعد هم شگفت‌زده می‌شوند که چرا ضرر کرده‌اند! باید ریسک را کم کنید چون در حال یادگیری هستید. چرا وقتی که می‌دانید مطالب زیادی برای یادگیری دارید باید ریسک بزرگ کنید؟
***
تفاوت مردم پولدار و مردم بی‌پول در روش گردش پول آنها است.
***
انتظار اشتباه را داشته باشید
بدیهی است که شما اشتباه می‌کنید. همه اشتباه می‌کنند! فقط به یاد داشته باشید که اشتباهات مانع نیستند: آنها واقعا گام‌هایی روبه جلو در فرایند یادگیری هستند. این حقیقت که اشتباهات رخ می‌دهند دلیل این است که گردش نقدی مثبت از همان آغاز مهم است، چون می‌تواند به عنوان ضربه‌گیر اشتباهات شما عمل کند.
برای مثال، دو دوست به تازگی نخستین ملک سرمایه‌گذاری خود را خریده‌اند، یک ساختمان دوطبقه چهارواحدی (۴). یک ماه پس ازخرید، شهرداری احظاریه‌ای برای آسفالت کردن خیابان فرستاد. آنها می‌توانستند این هزینه غیرمنتظره را خارج از گردش نقدی خود پرداخت کنند. بدین معنا که ملک آنها هزینهٔ یادگیری آنها را پرداخت به‌عوض اینکه خودشان بپردازند.
توان مالی خود را مشخص کنید
نخست، ببینید مقدار درآمدی که می‌خواهید چقدر برای شما هزینه برمی‌دارد. به عبارت دیگر، برای اینکه بازده سرمایه‌گذاری نقدی شما ۱۵%، ۲۰% یا ۳۰% باشد چقدر برای شما هزینه خواهد داشت؟ این نکته را در این کتاب خواهید آموخت، اما باید مشخصات منطقه خود را نیز بشناسید.
دوم، به یاد داشته باشید که نخستین هدف شما از سرمایه‌گذاری بهبود وضعیت مالی خود شما است. پس این پرسش‌ها را در مورد خرید احتمالی از خود بپرسید:
اگر مستاجر از خانه رفت و ملک خالی ماند، چه مدت می‌توانم از عهده هزینه‌های آن برآیم؟
اگر ملک به تعمیرات نیاز داشت آیا می‌توانم این هزینه را پرداخت کنم؟
این هم دلیل دیگری برای اینکه از کم آغاز کنید. اگر دوستان من به‌جای یک خانه دوطبقه چهارواحدی یک مجتمع آپارتمانی ۱۲ واحدی خریده بودند، هزینه آسفالت خیابان برای آنها خیلی بیشتر می‌شد و احتمالا با مشکل مالی بسیار بزرگتری روبرو می‌شدند.
به یاد داشته باشید، هدف سرمایه‌گذاری روی املاک، حل مشکلات مالی شما است نه اینکه با مشکلات بزرگتری روبرو شوید.
به دنبال خانه‌های مشکل‌دار باشید
این مسئله واقعا درست است: یکی از بهترین مواردی که می‌توانید به دنبالش باشید ملکی است که شخص دیگری به‌خاطر مشکل ملک از آنجا رفته است. ببینید چطور می توانید آن مسئله را حل کرده و بلافاصله ارزش آن ملک را بالا ببرید.
یکی از نمونه‌های محبوب من هنگامی است که من و همسرم کیم سراغ آپارتمانی در فینکس آریزونا آمدیم که نرخ خالی بودن آن ۳۷% یعنی رقم بالایی بود، هیچ کس حاضر به خریداری آنجا نبود. اما ما پرسش‌های زیر را از خود پرسیدیم: «چگونه می‌توانیم این مسئله را حل کنیم؟» مشخص شد که این ملک قبلا به صورت هتل بوده: مردم می‌توانستند از هر کجا که هستند این آپارتمان کاملا مبله را از یک هفته تا یک سال اجاره کنند. مسئلهٔ نه چندان کوچک این بود که هیچ کس نمی‌خواست در گرمای شدید تابستان در فینکس باشد، پس بیشتر واحدها در آن ماه‌ها خالی می‌ماندند. برای حل مسئله، تحقیق کردیم و ملک را از هتل اجاره‌ای کوتاه مدت به آپارتمان‌های اجاره‌ای بلند مدت تبدیل کردیم. نرخ خالی بودن از ۳۷% به ۳% رسید و ارزش ملک بالا رفت. ما هم روی گردش نقدی و هم افزایش ارزش سرمایه‌گذاری سود کردیم.
کار شما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار واقعی روی املاک این است که به دنبال املاک مشکل‌دار باشید و آنها را حل کنید.
یادتان باشد همیشه به اعداد نگاه کنید
همانگونه که پدر پولدار می‌گفت «با ماشین حساب خود فکر کنید نه با قلب خود.» پس هنگامی که متوجه شدید چه منطقه‌ای را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کرده‌اید و دانستید که به دنبال چه هستید، با نگاه به اعداد مربوط به املاکی که انتخاب کرده‌اید، بررسی خود را ادامه دهید. تقریبا همیشه اعداد به شما می‌گویند که معامله خوبی را یافته‌اید یا خیر. این کتاب اطلاعات بسیار خوبی در مورد تحلیل اعداد به شما می‌دهد.
آخرین نکته
به یاد داشته باشید که قیمت، همه چیز نیست. پس با دیدن قیمت پایین، اصول کار را فراموش نکنید.
آیا این ملک با معیارهای شما هماهنگ است؟ گردش نقدی آن مثبت است؟ احتمال افزایش قیمت خوبی دارد؟ پدر پولدار گفت: «صرف اینکه ملکی ارزان باشد دلیل بر خوب بودن معامله نیست. درحقیقت، اگر ملک ارزان اما بی‌ارزش باشد، ممکن است گران‌ترین ملکی باشد که می‌توانید بخرید.»
فرمول اصلی پدر پولدار را به یاد داشته باشید: به دنبال املاکی بگردید که گردش نقدی و پتانسیل افزایش ارزش سرمایه داشته باشند. بسیار خوب، اکنون وقت آغاز کردن است. آماده سفر موفقیت‌آمیز خود به سرمایه‌گذاری در املاک شوید.
سپاسگزارم و بهترین آرزوها را برای شما دارم
رابرت کیوساکی
پیش گفتار
چگونه ملک ایجاد ثروت می‌کند
سرمایه‌گذاری در املاک هم مزایای مالیاتی هم افزایش قیمت دارد یعنی ارزش آن با گذشت زمان بیشتر می‌شود. اما بزرگترین مزیت آن نسبت بدهی به دارایی است، یعنی استفاده از پول دیگران (OPM) برای خرید سرمایه‌گذاری که چندین برابر ارزشمندتر از هزینه‌ای است که برای خرید آن می‌کنید. با استفاده از پول دیگران به شکل وام، می‌توانید ملکی را بخرید که حتی با سرمایه‌گذاری بسیار کم برای شما درآمد غیرفعال تولید می‌کند.
چه انتخاب‌هایی دارم؟
از طریق سرمایه‌گذاری در املاک به روش‌های مختلف می‌توانید ثروت ایجاد کنید. این انتخاب‌ها و موارد پیشنهادی پدر پولدار در زیر آورده شده‌اند.
۱. گردش نقدی یا افزایش ارزش سرمایه
گردش نقدی طولانی مدت، به همراه پتانسیل افزایش ارزش سرمایه. گردش نقدی یعنی ملکی را می‌خرید تا از مزایای درآمد غیرفعال آن استفاده کنید؛ افزایش ارزش سرمایه یعنی فروختن ملک با قیمتی بالاتر از قیمتی که آنرا خریده‌اید. برخی سرمایه‌گذاران ملک را فقط بدین خاطر می‌خرند که با قیمت بالاتری بفروشند. هم گردش نقدی و هم افزایش ارزش سرمایه راه‌های خوبی برای سود بردن از سرمایه‌گذاری روی ملک هستند و هردو در سبد سرمایه‌گذاران املاک جای دارند. اما برای سرمایه‌گذاری که می‌خواهد آزادی مالی با استفاده از درآمد غیرفعال را تجربه کند، گردش نقدی دقیقا روش پدر پولدار است.
۲. خرید و نگهداشتن ملک، یا خرید و فروش
خرید و نگهداشتن: این راه آزمایش شده و درستی برای ثروتمند شدن نامحدود است. اگر خوب بخرید، آن را نگه دارید و خردمندانه مدیریت کنید، خرید و نگهداشتن می‌تواند هر ماه درآمد غیرفعال خوب و ثابتی برای شما داشته باشد. به‌علاوه، اگر با گذشت زمان ارزش ملک بالا رود، نه تنها ماهانه گردش نقدی به شما می‌دهد بلکه در صورت فروش می‌توانید از افزایش ارزش سرمایه نیز استفاده کنید. علاوه بر این، مستاجرهای شما وام شما را پرداخت می‌کنند! خرید و فروش هم می‌تواند روش خوبی باشد چون گاهی حتی نیاز نیست که برای سود کردن روی یک ملک از پول خودتان استفاده کنید. اما به یاد داشته باشید، در آن صورت باید سود به‌دست آمده را به کار بیندازید تا بتوانید گردش نقدی ایجاد کنید. برای اینکه بهترین راهبرد سرمایه‌گذاری را داشته باشید با مشاور مالیاتی خود مشاوره کنید.
۳. کاهش ارزش پول یاعدم کاهش ارزش پول
این واژه‌های جادویی را به یاد بیاورید؛ گردش پول. مسئله تراز کردن است. شما بیشترین بازده را از پول خود انتظار دارید، همچنین می‌خواهید از آن به‌عنوان اهرم هم استفاده کنید. برای مثال، اگر تازه‌کار هستید و مقدار کمی پول برای سرمایه‌گذاری دارید، آنگاه شاید بهترین گزینه برای شما، سرمایه‌گذاری بسیار قدرتمندباشد (سرمایه‌گذاری که در آن ارزش پول شما کمترین کاهش را داشته باشد) که همچنان برای شما گردش نقدی ایجاد کند. اگر مقدار زیادی پول برای سرمایه‌گذاری دارید، باید به‌عنوان اهرم موثری از آن استفاده کنید، اما شاید بخواهید پول بیشتری به سرمایه‌گذاری اختصاص دهید تا درآمد ماهانه بهتری داشته باشید. تمام اینها به برنامه سرمایه‌گذاری شخصی شما بستگی دارد.
***
تعاریفی که باید بدانید
خانه کلنگی: ملکی که نیاز به بازسازی دارد
FSBO: فروش توسط مالک، ملکی که بدون دخالت بنگاه و توسط مالک فروخته شده است.
نرخ خالی بودن: رقمی که نشان دهنده درصد سالانه اجاره نرفتن واحدها یا درصد زمانی است که یک واحد در طول سال اجاره نمی‌شود.
قوانین منطقه‌ای: مقرراتی در خصوص استفاده از زمین، تراکم جمعیت، و اندازه و کاربری ساختمان که توسط دولت محلی وضع شده است. قوانین منطقه‌ای معمولا با توسعه جوامع تغییر می‌کنند؛ همچنین می‌توانید درخواست تغییرات یا معافیت بدهید.
***
کتاب چگونه بیشترین سود را از سرمایه‌گذاری در املاک بدست آورید
نویسنده : رابرت کیوساکی
مترجم : منصور بیگدلی
ناشر: انتشارات آوین
تعداد صفحات: ۱۱۲ صفحه شابک
