همه چیز درباره دعاوی تصرف عدوانی در قوانین ایران
فرانک مجیدی ـ وکیل پایه یک دادگستری: دعاوی تصرف عدوانی از جمله مبتلابهترین دعاوی ملکی در سیستم قضایی کشور هستند. در این مقاله قصد داریم تعریف سادهای از آن ارائه کنیم و دیدگاهی کلی درباره نحوه طرح آن برای شما ترسیم کنیم.
تصرف عدوانی به چه معناست؟
تصرف عدوانی در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ تعریف شده است و به طور کلی باید تمام شرایط زیر را دارا باشد:
۱ـ تنها درباره اموال غیرمنقول قابل طرح است
۲ـ از سوی کسی مطرح میشود که تصرف قبلی بر مال داشته
۳ـ متصرف جدید باید لزوماً بدون رضایت متصرف قبلی و بدون مجوز قانونی مال را از تصرف وی خارج کرده باشد
تصرف عدوانی هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری قابل پیگیری است
اما باید دقت کرد که طرح شکایت کیفری تنها از سوی مالک ملک قابل پیگیری است، چرا که به علت عبارت «املاک متعلق…» در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات، در اصول حقوقی و از سوی دکترین طرح این شکایت را صرفاً از سوی مالک امکانپذیر میدانند، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، دعوا می تواند از سوی متصرف مطرح شود. مبرهن است که در شکایت کیفری تصرف عدوانی، علاوه بر رد مال، مجازات کیفری حبس و جزای نقدی هم برای مرتکب در نظر گرفته می شود، البته جرم تصرف عدوانی، جرمی قابل گذشت است.حال آن که در دعوای حقوقی در صورت محق بودن خواهان، حکم به رفع تصرف خوانده و اعاده مال به خواهان صادر می شود. ما در این مقاله روی کلیاتی در باب دعاوی حقوقی تصرفات عدوانی متمرکز می شویم.
بطور کلی در دعوای تصرف عدوانی چه مسائلی باید از سوی خواهان به اثبات برسد؟
1- تصرف سابق خواهان بر مال. این موضوع با شهادت شهود، مدارک اثبات کننده تصرف سابق خواهان یا در نبود مدارک و نداشتن هیچ دلیل دیگر، با اتیان سوگند در دادگاه هم قابل اثبات است.
2- تصرف عدوانی خوانده باید پس از تصرف خواهان واقع شده باشد که به آن «لحوق تصرف عدوانی» می گوییم.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حقوقی کجاست؟
در سنوات گذشته دعاوی حقوقی تصرف عدوانی در دادگاههای عمومی حقوقی مطرح می شدند. لیکن امروزه با اصلاحات جدید در قانون شوراهای اختلاف در سال 1402، بر اساس بند 2 ماده 12 قانون گفته شده کلیه این دعاوی حقوقی در صلاحیت دادگاههای صلح قرار گرفته اند. در صورت صدور رای مبنی بر رفع تصرف، بر اساس ماده 175 قانون آیین دادرسی مدنی نیازی به قطعیت رای جهت اجرای آن نیست. ضمناً رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی به صورت خارج از نوبت صورت می گیرد. یعنی نسبت به بسیاری از دعاوی حقوقی، وقت رسیدگی سریع تر معین خواهد شد.
نکته مهم اینکه در صورت صدور رای بدوی و تجدیدنظر، هر یک از طرفین که از آرا متضرر هستند، دیگر نمی توانند از رای فرجامخواهی کنند. یعنی رای صادره بدوی پس از پایان مهلت تجدیدنظرخواهی و عدم استفاده از حق تجدیدنظر، یا رای تجدیدنظرخواهی صادره از رای بدوی، علاوه بر قطعی بودن، رای نهایی هم محسوب می شوند و نهایتاً می توان با وجود دلایل قانونی، نسبت به رای اعاده دادرسی را درخواست نمود.
آیا برای طرح دعوای تصرف عدوانی، وجود مدارک مالکیت لازم است؟
وجود مدارک مالکیت در این دعوا لازم نیست و صرف اثبات تصرف سابق خواهان کفایت می کند.
اگر مالک نمی توان دعوای تصرف عدوانی مطرح کند، پس در مواقع تصرف غیرقانونی ملک خود باید چه دعوایی مطرح نماید؟
مالک مال، بایستی دعوای خلع ید در مفهوم اخص آن مطرح نماید و به عنوان دلایل خود، سند ملک را که نشان دهنده رابطه مادی وی با مال است، ارائه نماید. باید دقت کرد به دعوای خلع ید، بر خلاف دعاوی تصرف عدوانی به صورت خارج از نوبت رسیدگی نمی شود و برای امکان اجرای رای، نیاز به قطعی شدن رای داریم.
مهم است در هنگام طرح دعوا، ادله را دقیقاً بررسی کنیم و عنوان دعوا را صحیحاً انتخاب نماییم. چرا که اگر خواهانی در دعوای تصرف عدوانی شکست خورد، می تواند دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید. اما اگر بدواً با عنوان مالک طرح دعوا کند و در آن دعوا شکست بخورد، به هیچ عنوان امکان طرح دعوای تصرف عدوانی را نخواهد داشت.
آیا در املاک مشاع هم طرح دعوای تصرف عدوانی متصور است؟
بر مبنای ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی، می توان دعوای تصرف عدوانی را علیه شرکای مال غیرمنقول هم مطرح کرد. به عنوان یکی از مثال ها، فرض کنیم احدی از ورثه یا چند تن از آنها، مال غیرمنقول موروثه را که هنوز افراز نشده، تصرف نموده اند و اجازه تصرف سایر ورثه را نمی دهند. در این صورت، علیه ایشان می توان دعوای تصرف عدوانی مطرح کرد.
آیا با صدور رای تصرف عدوانی، ساخت و سازهای صورت گرفته در ملک مورد تصرف هم قلع و قمع می شود؟
به صورت کلی، قانونگذار درباره محصولات کشاورزی و زراعی و مستحدثات درون املاک تصرف شده که پس از تصرف ایجاد شده اند، با احتیاط بیشتری نسبت به خود مقوله تصرف عدوانی درباره ملک برخورد کرده است.
نمونه این استنباط علاوه بر مواد 164 و 165 قانون آیین دادرسی مدنی، در رای مشورتی شماره 309/1403/7 مورخ 15/07/1403 به چشم می خورد که بر اساس آن، خواسته رفع تصرف عدوانی خواسته ای متفاوت از قلع و قمع بنا محسوب می شود و بایستی نسبت به هر دو خواسته تقدیم دادخواست نمود و به خواسته رفع تصرف عدوانی برای اعاده کامل ملک به وضع سابق، اکتفا ننمود.
آیا امکان طرح دعوای تصرف عدوانی علیه مالک ملک هم وجود دارد؟
البته مهم ترین و کامل ترین حق عینی بر مال، مالکیت است. لیکن در مواردی می توان علیه مالک نیز طرح دعوای تصرف عدوانی نمود. مثلا فرض کنیم ملکی توسط مالک جهت اجاره به مستاجر واگذار شده و مالک پیش از اتمام مدت عقد اجاره و بدون دلایل قانونی، صرفا به بهانه مالکیت خود بر ملک آن را از تصرف مستاجر خارج نموده باشد. در این شرایط می توان علیه مالک هم دعوای تصرف عدوانی مطرح نمود.
نکته مهم و آخر آن که، هرچند دعاوی تصرف عدوانی از دیدگاه قانونگذار در زمره دعاوی غیرمالی اعتباری قرار دارند، اما در عمل تبعات مالی فراوانی برای هر دو طرف دعوای حقوقی ایجاد می کنند. لذا برای جلوگیری از ضررهای هنگفت و جبران نشدنی، باید بخاطر داشته باشیم که هر پرونده، استراتژی عملی متفاوتی برای اخذ رای مطلوب می طلبد و نمی توان همه ظرایف را در مطالب اینترنتی آموخت. لذا بایستی پیش از طرح دعوا و در هنگام رسیدگی، از مشاوره و وکالت وکیل متخصص و آگاه به امر، بهره برد.
فرانک مجیدی
وکیل پایه یک دادگستری- تبریز
شماره تماس: 09144777221
امکان قبول وکالت دعاوی حقوقی و کیفری در سرتاسر ایران
امکان هماهنگی برای مشاوره حضوری برای ساکنین استان آذربایجان شرقی